Centre Commercial De "Soustraction" Piège

Dans l'industrie, la réduction de la quantité de réduction de l'ascenseur, la zone de couche de surface de la salle de bains, réduction de la place de stationnement, la réduction de la salle des pratiques telles que les experts ont été surnommé "la soustraction

Apparemment des économies de coût et d'améliorer les pratiques, la zone de gestion, et parfois, ne peut pas atteindre l'amélioration de l'efficacité, de l'efficacité de fonctionnement inverse, la fonction globale susceptible de détruire le centre commercial, même des dommages insurmontables, l'influence de la qualité et de la valeur de centre commercial, un achat spécial - chef expert 禹来, "le piège de soustraction centre commercial Résumé" partager avec les lecteurs.

Soustraction

Réduction de l 'augmentation

Pas forcément.

Si l 'on ne tient pas compte d' autres recettes, telles que les recettes provenant de la publicité, du stationnement, etc., provenant des centres commerciaux, les recettes provenant de la location de ces centres sont les loyers moyens par unité x superficie louée.

Le loyer moyen par unité est principalement influencé par les ventes des entreprises, la performance des ventes est liée à un certain nombre de facteurs, tandis que le facteur le plus intuitif est le flux de personnes.

Pour les centres commerciaux, il faut d 'une part un flux global de personnes et d' autre part un flux équilibré de personnes.

En outre, il faut tenir compte du taux de location de la surface réelle = la surface louable X, c 'est - à - dire que seule la surface louée génère un loyer.

C 'est la raison pour laquelle la réduction de la surface du Tribunal et l' augmentation des loyers ne sont pas nécessairement possibles.

L 'erreur que le promoteur peut facilement commettre est de trouver un moyen d' améliorer le centre commercial.

C 'est aussi un objectif important de l' équipe de conception et de gestion.

Un arrangement rationnel entre l 'espace de construction et la surface utile repose essentiellement sur l' analyse des mouvements de population.

Les promoteurs qui n 'ont pas d' expérience mettent l 'accent sur l' utilisation de l 'espace et choisissent souvent de s' occuper d' espaces plus vastes, tels que les chambres moyennes.

[exemple 1] un centre commercial a de près de 100 000 mètres carrés dans une ville de première ligne, qui comprend quatre supermarchés et deux garages souterrains, en cours de rénovation publique et d 'appel d' offres, a relevé deux problèmes lors de l 'inspection des lieux.

En premier lieu, les constructeurs du chantier remplissaient les 2 à 4 étages de la salle centrale, expliquant que la chambre centrale de chaque étage pouvait remplir plusieurs milliers de mètres carrés de surface d 'exploitation et accroître les revenus locatifs; en deuxième lieu, il n' y avait pas d 'ascenseur électrique dans le garage et dans la couche de sol, à l' exception des ascenseurs verticaux, et les promoteurs estimaient qu 'il suffisait de monter dans les étages supérieurs avec un ascenseur vertical et d' atteindre le premier étage.

Les commerçants dans quelques mois a ouvert un centre commercial ont retiré, laissant le cinéma et quelques restaurants en fonctionnement.

[2] cas de première ligne d'un grand centre commercial de la ville de B à travers la gestion de près de 10 ans, très populaire.

Mais le centre commercial a été "labyrinthe" célèbre, non seulement le client à l'intérieur est difficile à trouver la cible des magasins, c'est du temps de travail du personnel Court est difficile à distinguer de la direction.

En plus de la zone de l'extérieur, l'une des raisons est le plus important dans le processus de construction, les développeurs afin d'augmenter la zone de location, dans un certain nombre de l'oreillette de l'espace a été construit, l'interruption de la ligne de visée d'occlusion, de sorte que le système de guidage peut jouer un rôle.

La pratique a un centre commercial destructrice pour l'égalisation est évident, le flux réduit, conduisant à une réduction de loyer moyen par unité.

Pratiques 1 rempli de l'oreillette, ne peut conduire à une unité en moyenne de loyer et la superficie louée en baisse, même provoquer de trois couches de quatre couches sans demander de louer de la situation.

La destruction de la réduction de l'augmentation de cas 2 sur la zone de la ligne et l'espace de centre commercial, ce qui permet de réduire la qualité de centre commercial.

La soustraction de piège

La réduction de l'ascenseur, de réduire le coût peut être réduit de personnes très

Le canal de trafic vertical et horizontal de centre commercial forment ensemble un centre commercial à partir de la ligne de support de flux de passagers, la ligne horizontale constituant le passage relativement facile d'identifier, d'identification de pport vertical est un peu plus compliqué.

Mode de pport verticale de l'ascenseur vertical, escalier, marche en trois grandes catégories, le concepteur de flux de l'analyse des indicateurs de base principale ligne d'analyse et de techniques pour déterminer le mode de pport combiné vertical et la position de l'agencement, ce qui permet de déterminer le nombre de différents types de l'échelle; en personnel mais aussi sur la base de tube d'un centre de localisation, le commerçant de combinaison, les habitudes des consommateurs et calcul du débit etc. pour confirmer la circulation verticale de créateur.

Si c'est le centre commercial le développeur ou l'exploitant, espère toujours le centre commercial de couche de l'immeuble sont multiples, mais dans l'agencement de pport vertical et suppose que les étages supérieurs de moins que l'avortement, peut réduire le nombre d'ascenseur correspondant afin de réduire les coûts et de l'espace, qui se félicite de la soustraction si souvent par les investisseurs, mais très mal.

Il y a une plaie teem et Shenzhen CITIC Plaza Guangzhou [3] cas de la province de Guangdong, la couche supérieure et une couche inférieure par rapport à l'autre entre entre les étages sont de moins en moins escalator au moins un groupe.

Lorsque ces deux centres commerciaux allant de faible à tour de couches Wang, augmente la pression de circulation verticale.

Enfin, CITIC Plaza de la ville de Shenzhen a dû dépenser plus de coût, de graves répercussions sur le fonctionnement normal de l'installation de l'escalator, tandis que le facteur de la ville de Guangzhou Tianhe souffrent de fonctionnement normal et la construction de la sécurité et d'autres considérations, jusqu'à présent, n'est pas installé.

[4] affaire dans un projet complexe comprend un centre commercial de 20 millions de mètres carrés, dans le processus de construction de l'ascenseur sur le dessin de tirer des conclusions trop dense, décider de retirer des économies de coûts; dans le flux de personnes n'est pas une grande place pour escaliers au lieu de l'escalator.

Services d'ingénierie de la société immobilière a également proposé de trop de l'escalator, propose de supprimer une partie de l'escalator, de modifier une partie de ciment escabeau.

Avantage économique direct cas 4 dans la recommandation est claire: des économies de coût total = ascenseur monovalent * annuler nombre d'ascenseurs - ciment d'échelle de coûts, le montant des millions de yuan.

Les sociétés commerciales d'abord demandé à partir de la conception de la société de la ligne de flux de graphiques a commencé à discuter, et à solliciter l'avis le concepteur original (concepteur n'a pas jugé bon de modifier); deuxièmement, d'exiger de tous les marchands du personnel après modification d'ascenseur selon un diagramme de distribution de publication des avis, de promotion de l'investissement personnel que d'éliminer l'ascenseur ou modifiée pour certaines zones ou le magasin sera pas difficile à l'échelle; et enfin, de solliciter un avis personnel d'exploitation.

Finalement, les décideurs à décider par la construction des dessins de conception originale.

Soustraction three

Ça réduit les toilettes ou ça affecte le fonctionnement.

Le centre commercial a pour mission essentielle de fournir aux commerçants et aux consommateurs un environnement fonctionnel et confortable.

Le centre commercial peut avoir un avantage concurrentiel important dans l 'industrie du commerce de détail, principalement pour des raisons de fonctionnalité complète.

La fonction de centre commercial, d 'une part, est une fonction de consommation, c' est - à - dire un guichet unique qui permet aux consommateurs de manger et de se reposer, et, d 'autre part, une fonction d' utilisation, c 'est - à - dire de fournir gratuitement des services publics, dont les toilettes sont l' un des principaux.

Dans le contexte de l 'insuffisance générale des services publics urbains, les toilettes des centres commerciaux sont à la fois indispensables à la prestation des services publics et indispensables à l' afflux de personnes.

Il n 'est pas exagéré de dire que des installations fonctionnelles telles que les toilettes, qui occupent une certaine superficie, et des équipements tels que les espaces publics et les ascenseurs, créent une base d' avantages concurrentiels pour les centres commerciaux dont les loyers sont supérieurs à ceux des autres entreprises.

Plus le centre commercial est bien équipé, plus le service public est attentif, plus la valeur ajoutée est élevée.

En outre, la conversion d 'une partie du garage du centre commercial en magasin n' est pas un phénomène isolé.

Dans les villes de première et de deuxième ligne, les tarifs sont élevés et les fonctions de stationnement sont très concurrentielles.

Mais dans les villes de la troisième et de la quatrième ligne, il y a aussi un marché pour ce genre de déductions, selon les circonstances.

[exemple 5] un centre commercial d 'environ 150 000 mètres carrés dans une ville métropolitaine a constaté que la société de gestion du projet avait supprimé les toilettes du premier étage pendant la phase de conception du programme.

La société de projet a répondu: d 'une part, que la surface du premier bâtiment était très importante et que les toilettes étaient trop gaspillées et, d' autre part, que si les toilettes étaient installées au premier étage, certaines personnes se rendaient aux toilettes sans rien acheter.

Par la suite, à la demande expresse de la société de gestion, les contacts avec l 'ancienne société de conception de programme ont abouti à la remise en état de la salle de bains du premier étage.

Éviter le piège.

Centre commercial

Dans ces affaires, l 'auteur résume la définition du « piège soustractif du centre commercial »: les responsables du projet du Centre ont décidé, sans l' accord de l 'administrateur du Centre, de réduire l' espace, le matériel et les installations au cours de la conception et de la construction, afin d 'économiser Les coûts et d' accroître la superficie, mais d 'influer sur les fonctions et les itinéraires du Centre et, une fois mis en œuvre, sur la valeur du Centre.

Il s' ensuit que l 'espace ne doit pas être réduit facilement, par exemple parce que la perception de l' espace dans le Tribunal central est un aspect important de la supériorité du centre commercial par rapport à d 'autres secteurs traditionnels du commerce de détail; que le matériel ne doit pas être réduit arbitrairement, par exemple l' ascenseur, qui est la principale garantie de l 'intégrité et de la rationalité de l' itinéraire du centre commercial; et que le fait de ne pas réduire arbitrairement les installations, telles que les toilettes, est une mesure importante pour garantir le fonctionnement du centre commercial.

Afin d 'éviter les pièges, les décideurs devront tenir compte des éléments ci - après lors du développement des centres commerciaux.

Premièrement, la réduction de l 'espace, de l' équipement et des installations dans les centres commerciaux (dénommée « trois moins ») ne constitue pas nécessairement un piège.

Dans de nombreux cas, prendre l'optimisation de la conception, l'optimisation de la ligne de planification et d'optimisation de magasins et d'optimisation de portefeuille de division de commerçants, etc., peut être réduite par trois à des économies de coûts, l'augmentation de la superficie louée en effet.

La seconde, qui constituent des points d'identification de soustraction pour voir si l'effet de piège de ligne de fonction et de l'avortement au centre commercial.

Dans la conception, l'accent sur la conception de l'unité de sélection de programmes axés sur la conception (y compris conception et programme de conception de la notion de planification, de conception et d'approfondir) (y compris en début de dilatation de la conception et de la construction de conception) de cohésion; dans la gestion, L'accent sur la planification et la réalisation des contrôles commerciaux et opérations de gestion opérationnelle.

Le plus important, c'est de la station, la position du consommateur au commerçant, la fonction de simulation d'expérience de centre commercial, la simulation de flux de passagers de la génératrice de marcher.

Troisièmement, le coût n'est pas seul compte le rapport entrée / sortie.

Par exemple, le coût de l'escalator que de ciment Étages de coût élevé, mais il n'y a pas de pratique de doutes sur l'escalier de contribution.

Alors, pour ce qui est de l'espace de l'installation et de l'équipement, l'évaluation de sa contribution au centre commercial nécessitent une expérience de la gestion d'un centre commercial.

Quatrièmement, de ne pas faire de soustraction facilement.

Outre les trois moins susceptible de constituer un piège, erreurs parfois sur le choix du matériau et appareil de décoration peut également apparaître l'effet global.

Par exemple, un matériau de décoration de tout le centre commercial comme décoration de haute qualité pour sélectionner, soudain dans la sélection de sanitaire de choisir la marque n'est pas connue, les résultats de traction faible, le niveau de la rénovation de l'ensemble des centres commerciaux, des images pré - investir beaucoup d'effort.