千億クラスの不動産企業の利益「防衛戦」

販売規模と融資の利便性を図るため、これまで多くの住宅企業が権益を犠牲にし、全口径の販売で業績を大きく伸ばしてきた。全国戦略の配置に伴って、多くの上場企業は段階的な規模の販売を実現した後、収入と利益の増加をどう維持するかという考えに陥りました。

今年の不動産企業の販売実績は良好で、発表された2019年1-11月の販売データによると、上位100強の不動産企業の大部分は年間売上目標を超過達成できるが、注目すべき現象がある。

新晋千億クラブの濱江グループ（002244.SZ、通称“濱江”）は、その販売権益は40%しかなく、この数値は他の千億住宅企業の主流の50%-60%の権益と比べて明らかに低いです。しかし、濱江代表取締役の戚金興氏によると、会社が今年持っている土地の権益は50%以上を占め、来年の販売権益の割合は上昇するという。

濱江の状況に近い不動産企業は中駿グループ（01966 HK、「中駿」と略称する）、弘陽不動産（01996.HK、「弘陽」と略称する）などがあります。中駿の2019年の販売目標は700億で、持分は50%以上を占めています。販売規模を押し上げるために、中駿の持分比率は2016年の74%以上から50%以上に引き下げられました。しかし、今年の持分比率から見ると、大部分は依然として50%以上を維持しています。弘陽の2019年の目標売上高は600億で、現在の権益は50%ぐらいを占めています。

同政策研究院の首席アナリスト、張宏氏は、千億規模に達する前に、不動産企業が規模を競うために、一般的には、将来の市場予想が良い時には、大多数の不動産企業が権益を増加させ、将来の収益と利益も上昇し、持分比率をどこでコントロールすれば、不動産企業の市場予想能力を試すことになると指摘している。市場の予想がよくない時、不動産企業は権益を減らすことでリスクを低減します。この時は全口径で販売規模を計算します。例えば旭輝（00884.HK）、中駿、弘陽などの協力比率が大きいというロジックです。

地域分化が激しくなるのは、不動産企業の開放権益協力の主な原因である。張宏氏によると、濱江集団はその大本営の杭州でのプロジェクトが多く、今年は権益を減らす方法を通じて千億の目標を迅速に実現し、一定のロジックがあり、杭州市場はこの二年間の成約量はずっと上昇している。この段階を過ぎて、多くの不動産企業が土地の権益を増加し始めました。権益を昇格させないと、収入と利益が減少する局面に直面します。

権益降下：区域分化下の規模訴求

今年11月末までに、年内に業績目標を設定した企業のうち、7割近くが不動産企業の完成率90%以上に達した。その中で、世茂、龍湖、陽光城、金科、中梁、禹洲、宝龍など多くの不動産企業はすでに前もって通年の目標を達成しました。

しかし、規模の増加の背後には、不動産企業の権益に対する訴求がある。投資信託のデータを書くのは難しくないです。不動産企業の権益低減比の重要な原因は市場分化が明らかです。

2000億円規模の道を突き進んでいる旭輝にしても、権益比が低いという問題があります。2019年上半期、旭輝は486.4億元の持分売上高を達成し、55.3%を占め、年初の持分販売より56.67%下落した。

旭輝市場レイアウトから見れます。2018年末までに、旭輝総土は5500万平方メートルに達し、対応貨物は8000億元に達し、その中で一線、二線と準二線都市に分布するのは91%を占めています。これらの都市は限定価格の政策調整のため、快速開発と販売の圧力が急増し、多くの住宅企業がリスクを負担するやり方も比較的に普遍的です。

Kerr瑞研究センターからのデータによると、11月の第一線都市の成約量は着実に回復し、前月比6%上昇し、同28%上昇したが、25つの都市の成約量は緩やかに下落し、下げ幅は明らかに縮小し、前月比2%下落し、同15%下落した。

都市は持続的に分化している。重慶、昆明、杭州などの市場は依然として堅調で、成約量は同じで、前輪比で増加しています。長沙、福州などの市場は持続的に寒く回転して、成約量、環は腰に近く斬ります。

地域も分化しています。長江デルタ地区の徐州、南京の成約は弱すぎて、上海、杭州などの成約量は明らかに昇格して、寧波はと、環は増幅を比べて更に7割超えます。中西部の都市は著しい分化があり、重慶、昆明、成都などの都市の成約量は着実に回復し、武漢、鄭州、西安などは安定しています。

一つの事実は、企業はまだ投資の意欲が強いですが、資金面の引き締めと価格制限政策は、企業に土地の利潤空間をより重視させます。

コア二線都市に対しては、価格制限の影響が次第に強まり、利潤率を保証するために、不動産企業は機会型の土地獲得により、コントロール政策による影響を最大程度に減らす。これらの要因を総合すると、不動産企業はより多くの人口、より強い需要がある普通の二線都市を配置する傾向がある。

2019年1-11月の不動産企業の売上高の平均は4157.2億元で、売上高の平均値は18.0%で、11-30位の企業の売上高の平均値は1419.6億元で、平均成長率は22.4%で、31-50企業、51-10企業の売上高の平均値はそれぞれ786.6億元と358.3億元で、成長率の平均値はそれぞれ30.3%と18.8%です。そのうち、31-50企業は売上高の平均成長率が最も高い陣営であり、11-30次の企業である。

規模を作りながら利益を確保してこそ、より良い生活ができる。今年以来、大規模な不動産企業は一般的にスピードを緩め、一部の千億規模の不動産企業はかえって成長のチャンスを迎えました。例えば、この二年間は杭州市場が好調に推移しています。

権益の向上：利益の増加を保証するため

売上高の増加とともに、中小企業は今年、持分の向上をさらに重視している。例えば、禹洲の不動産（01628.HK）は今年の販売目標は680億元で、その理事長の林竜安はこの前の逆方向の講演で、今年は土地の権益を持つ上で意識的に50%まで引き上げると明らかにしました。

ある業界関係者は、大規模な不動産企業が販売された後、いつでも戦略を調整して内部管理を整理することができますが、中小企業は違っています。彼らはレバレッジ、権益に力を入れて、レバレッジを拡大して、高利益を行うことを選択します。

実際には、年末に業績のラストスパートのために、不動産企業は供給リズムを加速し、29の重点都市の供給量は明らかに回復しました。しかし、市場の期待の反落相場はまだ来ていません。主要都市の成約量は同じで、前輪比はそれぞれ12%と1%下落しています。市場の下振れ圧力はまだ大きいです。

この時、不動産企業は依然として資金回収圧力に直面しています。現金の回収が早いです。後ろの現金は利息だけでなく、負の利子かもしれません。戚金興は2019年の濱江資金回収額は320～340億の間で、2020年に会社の現金回収額が450億に達することを期待しています。

また、戚金興氏によると、濱江は製品の品質とコスト管理においてより精密化されるという。第3四半期には、濱江の現金は60億元まで流入し、通年で70億元ぐらいを見込んでいます。現金の純回収は連続的に増加し、現在300億元を超えています。ローン310億元は去年より57億元増加し、利息もやや下がりました。

逆に2018年の濱江は早く千億陣営に進出しています。この不動産会社の特徴の一つは収入と利益が逆方向に伸びていることです。2018年1-12月に上場会社の株主に帰属する純利益は11.98億から17.11億までで、同時期変動-30.00%から0までで、不動産開発の平均純利益増加率は34.52%です。一方、濱江2018年の売上高は85.1億元で、同38.23%増加した。

戚金興によると、2020年の濱江の規模は「安定を求める」で、千億円を維持している。今年、会社は投資のバランスを実現しました。来年は財務バランスと融資バランスで、再来年にチームのバランスを実現します。

「現在の管理コストは1.5%ぐらいです。1%ぐらいを求めたいです。一般企業は5%です。」戚金興氏によると、企業の精密化管理能力を測る三費（管理、営業、財務）の料率として、濱江氏は同クラスの不動産企業の四分の一ぐらいを達成できるという。業界内の低い管理コストを除いて、濱江の融資コストも低く、年々減少傾向にあり、2018年の5.8%から2019年中の5.6%に減少しました。（編集：陸宇）