不動産企業の資産収縮周期の前触れ：三四線都市が真っ先に

2月21日、河南省の駐馬店は第一弾の割合が30%から20%に引き下げられたと発表しました。第一弾は第三四線都市の不動産市場規制緩和のための第一弾となりました。その後1週間（2月22日から2月28日まで）、広西欽州、江西撫州、河南鶴壁、江蘇南通などの4つ以上の都市が相次いで不動産市場の規制政策を打ち出し、前売条件の緩和、住宅ローンの金利の引き下げ、住宅購入補助金、積立金の貸出額の引き上げなどの面で、リラックスの兆しが目立った。

これに対して、易居研究院智庫中心研究総監は厳躍進氏を指摘し、これらの三四線都市が打ち出した微調整政策は積極的な作用があり、客観的に不動産企業の高回転モデルが直面する資金圧力を緩めている。

ある不動産企業の高管分析によると、四四四線都市の市場コントロールが真っ先に緩むのは、不動産企業の短期現金流動の圧力の表れである。一方、在庫が高い三四線都市の貨幣化の配置は引き続き推進しています。一方、住宅価格の上昇圧力が高いホットスポットの三四線都市は段階的に退出して、新しい棚を使って部屋を配置する形式をもっと多く採用しています。これは前期の市場購買力の当座貸越を受けて、棚を重ねて貨幣化の配置政策を変えてから漸次的に撤退し、2019年上半期に三四線都市全体の取引が下振れした。

瑞研究センターのデータによると、2019年の三四線都市の不動産市場の成約は前年同期比15%前後の引き下げとなった。2019年に百強の不動産企業が三四線都市に土地投資と建築面積を追加して10%近く下落しました。

第三四線都市市場コントロールが率先して緩むのは、不動産企業の短期現金流動圧力の表れである。宋文輝撮影

資産の不足を押し上げ、短期金融の需要を押し上げる。

ある中小企業（2019年の全口径販売規模は500億ぐらい）の資金部門の責任者は21世紀の経済報道に対し、不動産市場全体の資金はまだ非常に緊張していませんが、不動産企業はすでに資産不足の状態に入っており、良い融資は資産の抵当に非常に少ないと指摘しました。また、行政管理や政策面では明らかに緩和されておらず、疫病はいつ終わるのか、業界の将来予想なども明らかではなく、不動産企業の資金面での圧力が大きい。

住宅企業は資産緊縮サイクルに入ったが、融資のペースは鈍化していない。一つの事実は、開年以来、大中型の不動産企業が大規模に融資しています。例えば、恒大は45億元の会社債を発行し、保利は9億元の中期手形を発行し、緑地は180億元の会社債を発行しています。他の不動産企業の短期金融の規模は更に絶えず向上しています。濱江、華発などの不動産企業も短期融資券を密集的に発行しています。これらの住宅企業はみな融資をして貯蓄債務を返済すると表しています。一方、ABS融資は一部の中型住宅企業にも人気があります。例えば、竜光不動産の20億元の資産は証券ABSを支持して取引所を得て通って、金科の不動産の10.6億元のABSは先日の状態は“すでにフィードバックの意見を受け取りました”に更新します。

上記の人々は、短期金融の爆発は、住宅企業の資金不足を示しています。市場が1ヶ月以上停止した場合、企業規模が大きいほど、キャッシュフローの緊張度が高くなります。一方、企業が休業するとともに、資金コストの支出も減少した。多くの地方政府は一部の未払資金、税金の延べ払い政策を打ち出し、不動産企業の第一四半期の買掛金の圧力を緩和した。住宅企業の現在の最大の負担はローン金利、土地代金などです。

不動産企業の今回の融資は、疫病がもたらしたキャッシュフローの圧力は侮れないが、背後には都市の配置と市場の変化があり、住宅企業が2020年に明らかな資産収縮圧力を持っていることを招いている。ある金融機関の関係者は21世紀の経済報道に対し、機構は企業の中で短期的な資金流動状況に関心を持っているので、不動産信用類の借金に対しては慎重な態度を持っています。

新政刺激販売助力資金回収

2014年以来の日覆いの貨幣化の配置政策は三四線都市の不動産市場の発展に触媒の役割を果たしました。一旦、住宅購入の需要の増加が急速に抜け出したら、都市不動産市場は大きな下振れ圧力に直面することになります。例えば、今回の疫病状況は故郷に帰ることに対して最大の利益となります。また、2018年下半期以来、中央は金融リスクを厳しくコントロールし、力を入れて金融をてこに押し入れ、三四四線都市棚は貨幣化配置部分を変更して緊縮している。2016年～2018年の間、不動産企業は規模拡張のため、土地投資は三四線都市に集中しています。例えば、祥生、金科など。

今回の政策緩和は主に販売側から不動産市場を刺激して成約します。例えば、駐馬店を例にして、この市が率先して公共積立金ローンの頭金比率を30%から20%に引き下げ、積立金の最高貸付額は45万から50万まで引き上げた。また、駐馬店の財政補助金で家を買う場合、最初のスイートルームを買う各種人材補助基準は200元/平方メートル、大中専門学校以上の卒業生補助基準は150元/平方メートルで、農民就労者補助標準は100元/平米である。角米都市施策により、開発者のキャッシュフローを増やすため、金融機関も個人住宅ローンの金利を適度に引き下げている。例えば、2月24日、南寧は積立金ローンの政策を調整しました。一定の条件の下で、積立金がツインルームを買うことができます。

同政策研究院の首席アナリスト、張宏氏は、各地の線の下で販売所が徐々に開放され、三四四線都市の政策が緩和されるにつれ、短期的にこれらの都市に進出する可能性があると指摘した。実際には、2019年に多くの不動産企業が第二線都市に復帰するにつれ、第三四線都市はすでに販売圧力が出ています。

雅居楽、中梁は典型的な重倉三四線都市の不動産企業で、彼らの投資変化は2019年にちょうど三四線都市の販売圧力をマッピングしました。櫛投資信託のデータによると、雅居楽は2018年末に3623万平方メートルの土地備蓄の中で、約7割の土が3,4線都市に集中しており、2018年通年に土地投資の中で3,4線都市の権益建築面積が84%近く占めている。2019年、雅居楽は三四線都市投資を縮小し始め、第二線と核心都市周辺の優良品質三線都市に重点を置いています。2019年、同社は三四線都市での投資比は22.7%下落した。中梁は2018年4月期から、徐々に三四線都市の投資比率を下げ、土地投資金額の中で二線都市の比率は16.1%から二9.1%伸びた。

市場の変化が予想される中、不動産企業の三四線都市への投資の変化は、第一線の都市周辺の三四線都市から人口導入能力のある都市に変わった。例えば、2019年下半期には、京津冀都市群の中の泰安、臨沂、濰坊の土地投資が一度急速に上昇しました。